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令人担忧的西安土地市场
作者: 发布日期:2018/8/1 来源: 点击次数:1851


PART1-薄皮西安   

究竟是什么撑起了西安房价,很多大一部分购房者会指认“土地价格”。认为土地价格实在太高,导致西安房价一路攀升。

 

对于西安市来说,西安土地价格确实上涨了,2015年上半年经营性用地成交29宗,成交面积1612.43亩,成交金额462894万元,成交均价仅为287.08万元/亩。

 

2018年上半年西安市经营性用地供应9165亩,成交9023亩,成交均价320万元/亩。这还是把一部分外溢拿地加进去,还有政府平台拿地,否则均价还得攀升9.6%。

 

但按照全国房价1.3万/㎡的城市相比(2018年4月141个主要城市大数据房价指数(BHPI)中位数显示),西安土地价格还是比较便宜的,比起海口、南宁、泉州、金华等地,西安地价还是太低。

比如浙江金华GDP仅为3870亿元,人口仅为556万人,房价13194元/㎡,楼板价却达到了2160-13250元/㎡,典型的面粉贵过面包。

 

但我们不得不承认,这座“抖音之城”,借助土地市场收权,一阵代挂操作,确实将土地市场激活了,永兴坊的摔碗酒,往地上一摔,火了。

 

PART2-土地断供

面对高层提出的要求,西安一直蒙头追赶,做了不少活动,喊了不少口号,还提出了“追赶超越”,大小会议发言,动辄与成渝比较,捎带杭州。

 

还有一些机构投其所好,每年评比“新一线”城市,西安连续上榜。连西安人自己都快忘了,西安在前三年元气大伤,几乎都快烂尾了(参照:西安房价是什么时候涨起来的?)。如今稍微有活力,就要把自己脑补成“国际西安”,忘掉了“县城西安”的景象。

 

2015年全国房价上涨,北京五环房价6万+,深圳蓝山前海才5万+,成都不过一万。2015年年底之后,北上广深四大一线核心城市相继进入“豪宅元年”(广州被解读成“机遇之城”),其他强二线城市跟涨。

因为西安经济实在太烂,2016年西安才算完全涨起来,那时候城南房价不多八千,房价还没有飞奔,但2016年最后一周竟然限购了! 

那个时候,最可怜的就是西安,外界闹得沸沸扬扬,被称之为“白菜”,本地媒体一致的口径是“西安没有资格被限购”。想一想也是,一个经济烂到底的城市,又没有经济支撑,也敢限购,就凭西安有文化么?

 

但没有想到,资本市场如此不理性,根本不管西安人的疑惑,一线城市限购,强二线跟涨,一路横推,西安反而接收了资金潮,涨了起来。

 

相比之下,土地市场却一路收紧,容积率压缩,西安房价不跌反涨。加上国家号召西安建设园林城市,西安不仅供地量降低,连容积率也要降低下去。于是,一些大型房企终于拿到了好地,终于可以引进TOP系列。

 

按照官方的口径,收紧土地市场,原因在于刹住暗箱操作,堵住灰色利益链条。参考一下,过去用地划拨,违规商改住,非法占地建设等等,确实给西安造成了很多问题。最明显的一点就是,西安土地被低价处理,一大部分土地被人囤积居奇。

 

但是药三分毒,三环以内,住宅用地更少。于是,我们看到了一幕,因为主城区土地断供,净地稀缺,地王终于到来。

 

一系列连锁反应,我们就看到了,住宅市场一路高歌猛进,西安楼市进入了“五限时代”,即所谓:限购、限贷、限售、限价、限企业购房,还是清一色摇号。

 

PART3-偏门地王

自2013年海亮西沣路“总价地王”(总价10亿)、2014年悦荟“商业地王”(2466万元/亩)之后,西安土地市场已经很久没有响动了。

2016年群贤道九号、融创锦业路、保利爱尚里、凤城六路、雁南二路等项目综合地价一亩都在一千万左右。

 

2017年,西安市的“地王”,其实都有些不可思议,算是偏门地王,比较冷门。除了融创天价拍到东二环胡家庙陕建机场之外,其他地王都在哪里?三环之外,甚至于四环之外!碧桂园、沣东拍地王,竟然都在环线之外。连续偏门地王,难道只是因为环境素质高,天赋资源无可匹敌么?

 

以下是2017年西安市住宅属性地块单价排行榜(中世咨询):

为什么西安的地王不在大明宫,为什么不在高新核心区?最差也应该在丈八路上吧?但这些反问,最终都被事实搪塞。

 

2017年,西安土地市场火爆,出让金比2016年上涨了一倍多。西安市为了盘活存量资产,成立了土地工作领导小组,算是补了钙。

 

五次会议,层层收权,逐渐促成了当前的格局,主城没地,每流出一块都是天价;新区供地集中于西咸、外埠,也是炮火连天,完全抢不到。

 

PART4-击鼓传花

土地市场想要如此持续上演高潮,透支的不仅是土地潜力,更重要的是房企无力为继。从两百万涨到四百万,开动脑筋就可以;但从两百万涨到八百万,就得有实力。否则贪图一时爽快,勇猛精进,最后只会脱阳猝死。

 

西安的土地市场已经很邪乎了,三环以内的土地连房企三十强都拿不起了,贵得不仅离谱,还纯属不靠谱,土地居间动辄报价一千多万一亩。即便是常宁宫城改也敢要价千万一亩,实在上涨太快。

备注:西安后卫寨立交车轨

还记得2015年的土地市场吗?一亩地才两三百万,如今,价格上涨三倍!

现在这种情况就像陕北炒煤窑,买地不计成本,只要还有下家,击鼓传花一路走,最后戛然而止,项一旦接盘者资金不够,或者缺少下家,项目都爆炸了。

 

只要是商品,就是一定有价格,不会一路疯涨不见顶。如果市场周期向上,拿地风险较小;如果市场周期向下,高点拿地,最后一定是被套牢。

 

仔细看一下,一些大型房企已经将拿地视线放在了外埠新区、周边区县,即便是主城区有地可拿,也不太热衷抢单。只有一些初来窄到的名企,一些不寻常、不知名、不知背景的企业抢单。

 

踩准周期拿地是当前的万全之策,也是当前拿地的思考原点,不要看着有地就一哄而上,你知道那只手究竟是黑是白,还是白手套?

文章转自搜狐焦点撰文=徐三刀

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